Закон и порядок
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не определяет процедуру приобретения нежилых помещений за счет кредита банка или иной кредитующей организации так, как это предусмотрено для жилья. При покупке квартиры или дома заемщик может получить в банке деньги, затем приобрести жилье и после регистрации передать его в залог банку. Оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи законодательство не позволяет.
«Сегодня коммерческая ипотека может возникнуть только в силу договора, а не в силу закона, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала НОМОС-БАНКа Галина Архипова. – Банк может взять в залог объект недвижимости лишь после того, как покупатель оформил на него права. А для этого здание или помещение необходимо купить».
Именно эти неточности закона привели к тому, что для совершения сделок ипотеки с объектами коммерческой недвижимости банки и кредитные брокеры ищут всевозможные обходные пути. Например, предлагают предпринимателю заложить другой объект недвижимости, находящийся в собственности фирмы. Но в ипотечном кредитовании чаще всего нуждаются те предприятия малого и среднего бизнеса, у которых нет дорогостоящей собственности, а офис или магазин находятся в аренде. Что делать тогда?
«Если кредит на коммерческую недвижимость выдается под ее залог, банк такую сделку вынужден проводить в два этапа, – рассказывает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Вначале по договору купли-продажи осуществляется перевод права собственности на объект в пользу покупателя, затем проводится регистрация нового собственника в органах УФРС. Далее следует оформление недвижимости в залог и передача продавцу кредитных средств».
Таким образом, получение денег бывшим владельцем происходит в лучшем случае через месяц после того как собственность юридически перешла к другому лицу.
Можно попытаться сделать по-другому: покупатель должен уговорить продавца сначала переоформить на него собственность, а потом уже ждать получения денег. Но подобная сделка является настолько рискованной, что по этой схеме практически никто не действует, резюмирует г-н Жигунов.
В силу этих сложностей финансовые условия и сроки коммерческой ипотеки гораздо менее выгодны по сравнению с ипотекой жилья. Средние ставки по ипотеке на нежилую недвижимость, покупателем которой является юридическое лицо, составляют от 16 до 18% в рублях, а сроки кредитования, которые предлагают банки, – пять-семь лет. Российская ипотека нежилой недвижимости сегодня характеризуется тем, что получить такой кредит проще и выгоднее частному лицу.
Читатели рекомендуют
Агентство по продаже недвижимости открыв…
Спрос на недвижимость на курорте миллионеров Песчаные отмели среди состоятельных россиян возрос настолько, что местное агентство по недвижимости было вынуждено открыть свой офис в Москве.Lloyds Proper...
Таунхаусы Подмосковья
Все чаще в последние годы можно услышать историю о том, как кто-то оставил свою московскую квартиру ради жизни в подмосковном таунхаусе. И в этом ровным счетом нет ничего удивительного, ведь столица б...
Оставьте свой комментарий