Коммерческая ипотека

Покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме, с учётом повышения спроса и стабильного роста цен на этот вид недвижимости, как и на его аренду – очень выгодное решение.

Коммерческая ипотека ещё называется нежилой ипотекой, бизнес-ипотекой, ломбардным кредитом, или, юридически грамотно, ипотечным кредитом под залог нежилой недвижимости, находящейся в собственности. Именно юридическая сторона коммерческой ипотеки и является особенностью этого вида кредитования.

В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идёт исключительно о недвижимости жилой, поэтому коммерческие площади по закону не могут рассматриваться как предмет ипотеки. Получается, что, строго юридически, коммерческая ипотека – это просто особый вид договора, где существенным условием выдачи денег является целевое их использование заёмщиком на покупку коммерческой недвижимости.

Суть коммерческой ипотеки в том, что заёмщик покупает коммерческую недвижимость, привлекая средства банка под определённые проценты, а залогом, обеспечением кредита, выступает сам непосредственный объект ипотеки (здание, помещение, склад, торговый павильон и т.п.).

Условия коммерческой ипотеки могут существенно отличаться в предложениях разных банков, ведь это «договорные», а не законодательно закреплённые отношения. Так, кредиты на покупку коммерческой недвижимости обычно выдаются в валюте, на срок от 3-5 до 10-20 лет (для юридических лиц сроки меньше), под довольно высокие проценты годовых (12%-21%), при этом, максимальные размеры коммерческого ипотечного кредита обычно не превышают 1 млн. долларов.

Часто банк требует внесения довольно большого первоначального взноса от 15% до 45% от общей стоимости недвижимости. Одно условие считается общим: заёмщик сначала должен стать собственником, заложить имущество банку, а уж потом получить кредит, а в отличие от этого, схема ипотеки жилых помещений, прописанная в Федеральном законе, подразумевает изначально покупку, приобретение заёмщиком собственности на средства банка, а уже потом - наложение отягощения на данную залоговую недвижимость.

Отсюда возникает парадокс: заёмщик не может получить кредит, так как необходимо представить залог, а купить залоговою коммерческую недвижимость он не может, так как нуждается в кредитовании. Заёмщик и банк могут найти несколько выходов в данной ситуации.

Во-первых, можно договориться с продавцом о том, что деньги будут выплачены частично под гарантию банка. Гарантия банка (аккредитив) – это юридически оформленное обязательство выплатить остаток суммы, как только заёмщик-покупатель зарегистрирует залог. В этом случае, покупатель-заёмщик, выплатив часть стоимости, оформляет документ на собственность, потом закладывает недвижимость банку и, уже получив кредит, выплачивает остаток суммы продавцу.

Если продавец включается в сделку в качестве третьего лица и оформляет свою собственность в качестве обеспечения кредита покупателя – последнему это очень выгодно, однако на практике такие продавцы встречаются редко.

Во-вторых, можно для удобства продавца зарегистрировать новое юридическое лицо (фирму, компанию т.д.) и оформить недвижимость в собственность этой фирмы. В последующем, данная компания предоставляет банку залог (объект коммерческой недвижимости), заёмщик, получая кредит, выкупает акции этой фирмы и становится её собственником, а следовательно, и собственником недвижимости, когда обязательства по кредиту будут выполнены.

В-третьих, есть кредиторы, осознанно идущие на риск и выдающие кредит без залога, точнее по договорённости с заёмщиком о последующем предоставлении в залог купленной недвижимости. Такие кредиторы обычно обозначают более высокие процентные ставки, проводят более тщательный анализ платежеспособности потенциального заемщика. Так же поступают те банки, которые кредитуют покупку коммерческой недвижимости на этапе её строительства.

Очень часто деньги сохраняются в специально арендованной депозитной ячейке, пока заёмщик оформляет покупку под залог имущества, это позволяет снизить риск для банка и для покупателя. Ведь процедура оформления залога в случае с коммерческой недвижимостью довольно длительная и занимает до 2,5 месяцев.